EXCLUSIVO – A expansão do setor de loteamentos no Brasil tem trazido à tona não apenas oportunidades, mas também gargalos históricos relacionados à burocracia, morosidade na liberação de licenças e insegurança jurídica. Nesse contexto, o Seguro Garantia para Loteadores surge como uma solução estratégica e vem ganhando protagonismo entre incorporadores e municípios.
Segundo Caroline Ramos, COO da Granto Seguros, insurtech especializada em garantias contratuais, o cenário atual evidencia uma mudança de mentalidade no setor. “Hoje, percebemos um amadurecimento no mercado de urbanismo. O loteador está mais atento às ferramentas que garantem a viabilidade de seus projetos e à necessidade de transmitir segurança para todos os envolvidos — dos órgãos públicos aos compradores finais”, afirma.
A urgência por alternativas eficazes se torna ainda mais clara diante dos números: 95% dos empreendimentos imobiliários no Brasil são entregues com atraso, conforme levantamento do JusBrasil. Os motivos vão desde entraves cartorários à dificuldade de se cumprir todas as exigências legais e ambientais impostas por legislações municipais distintas. Em muitos casos, a hipoteca de lotes — tradicional forma de garantia exigida pelas prefeituras — compromete diretamente o fluxo de caixa e a atratividade comercial dos empreendimentos.
“Trata-se de um processo que pode levar até cinco anos, dependendo da localidade. É um caminho extremamente moroso, com alto grau de subjetividade. Cada município tem sua legislação, seus próprios prazos e ritos de aprovação. Nesse meio tempo, o empreendedor lida com custos elevados e uma série de exigências ambientais, urbanísticas e cartorárias. É nesse cenário que o seguro surge como uma alternativa eficiente, moderna e segura”, explica Caroline.
Como o Seguro Garantia atua na prática
Na modalidade voltada para loteadores, o Seguro Garantia cobre a execução das obras de infraestrutura obrigatórias, como pavimentação, iluminação pública, sistema de esgoto e abastecimento de água. Em vez de comprometer ativos do empreendimento, como lotes dados em hipoteca, o empreendedor contrata uma apólice que assume o compromisso contratual de entrega das obras.
“Ao utilizar o seguro, o loteador pode preservar seus ativos e oferecer ao mercado lotes livres e financiáveis, o que é decisivo para o sucesso comercial do projeto. Nenhum investidor, comprador ou agente financiador quer um terreno preso em uma garantia pública”, ressalta a COO da Granto. O prazo médio para emissão da apólice varia entre três e sete dias, enquanto o processo de hipoteca pode demorar até 180 dias — um impacto significativo no cronograma de obras.
Além disso, o produto pode ser usado tanto em contratos públicos quanto privados, conforme regulamentação da Superintendência de Seguros Privados (SUSEP), e substitui com eficiência outras garantias como cauções em dinheiro e fianças bancárias, que costumam representar altos custos e exigem liquidez imediata das empresas.
Outro diferencial apontado por Caroline está na redução do risco jurídico. A previsibilidade da entrega e o compromisso formalizado por meio do seguro tendem a diminuir o número de disputas judiciais e conflitos com compradores. “Ao garantir a execução das obras, o seguro reduz o risco de ações legais por descumprimento contratual e aumenta a confiança do consumidor”, afirma.
Esse movimento, segundo ela, contribui também para um impacto social relevante: a consolidação de bairros planejados, com infraestrutura adequada e planejamento urbano. “Estamos falando de projetos que atendem muitas vezes famílias de baixa renda, criando comunidades com acesso a serviços, saneamento e mobilidade. Há um papel social por trás da construção civil que o Seguro Garantia ajuda a viabilizar”, pontua.
Crescimento do setor e oportunidades futuras
O mercado de loteamentos está em franca expansão. Dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) indicam que os lançamentos cresceram 23% em 2023, tendência que deve se manter em 2025, impulsionada pela migração da população para cidades de médio porte e interior, fenômeno acelerado no pós-pandemia.
“Cidades como Uberaba, com forte vocação educacional e novos polos econômicos, têm experimentado um aumento expressivo na criação de loteamentos. A demanda por moradia continua alta, e o seguro entra como uma engrenagem essencial para manter esse crescimento sustentável”, analisa Caroline.
De olho nessa expansão, a Granto tem investido em capacitação da sua equipe, além de ampliar o diálogo com prefeituras, incorporadoras e stakeholders. “Trabalhamos para conscientizar o mercado sobre as vantagens dessa solução e também atuamos em frentes institucionais para tornar o seguro mais acessível, inclusive com propostas de ajustes na Lei de Parcelamento do Solo para que os municípios aceitem essa garantia de forma mais ampla”, revela.
Para a executiva, o Seguro Garantia tende a se tornar prática padrão no setor de urbanismo nos próximos anos, especialmente à medida que os órgãos públicos reconhecem sua viabilidade operacional e solidez. “A mudança já está em curso. Incorporadoras mais profissionais e loteadores estruturados estão adotando o seguro como estratégia central para viabilizar seus negócios”, afirma.
Ela acredita que, conforme o setor se moderniza, o uso de garantias contratuais também deve evoluir. “A expectativa é que o seguro seja cada vez mais utilizado não apenas por exigência regulatória, mas como sinal de comprometimento, credibilidade e profissionalismo. Isso contribui para elevar o padrão do mercado e garantir a sustentabilidade dos empreendimentos”, finaliza.
Nicholas Godoy, de São Paulo
